פסק-דין בתיק פש"ר 2129-03

מונחת בפני מחלוקת אשר התעוררה בין כונסת נכסים האחראית על מכר דירה משועבדת בהליך חדלות פרעון, לבין עיריית גבעת שמואל, וזאת בדבר חיובי הארנונה החלים על הנכס ומתן אישור למכר שאושר בבית המשפט בשנת 2007. אלא שמאז, לא הגיעו הצדדים לידי פתרון מוסכם, והעברת הבעלות מתעכבת מאז ועד היום. מכאן הבקשה שבפני.

1.      עניינה של המחלוקת אשר בפני הינה אודות נכס אחד: דירה אשר הוצאה מחזקתו של חייב פושט רגל והתגלגלה למכר במסגרת הליך חדלות פרעון. זאת, כאשר סביב אותו נכס נוצר עימות משפטי ולמעשה "משולש" של יחסים משפטיים. צדדיו הינם:

א.    כונסת הנכסים , אשר תפקידה לטפל בנכסי הקופה עד מכירתם, ולמקסם (בכפוף   לכל דין ולחובת הגינות מוגברת החלה עליה) את התועלת לנושים, כולל הנושה המובטח;

ב.    עירייה , אשר טוענת לחבויות ארנונה כלפיה, כאשר עיקר הטענות והמחלוקת נסבה על התקופה שלאחר מינוי הכונסת;

ג.    רוכשת , שביקשה להסתמך על החלטת בית משפט (עליה לא ערער איש), להעביר אליה את הנכס לפי סעיף 34א לחוק המכר, כשהוא נקי מכל חוב וזכויות צד ג'. הבעלות טרם הועברה אליה, עקב סירובה של הרשות להעניק אישור, וזאת עד לפירעון חובות הארנונה.

במסגרת זו, עולות למעשה שתי מחלוקות עיקריות:

אא.       האחת, מחלוקת משפטית טהורה, שעניינה מעמד החבויות הנטענות כלפי העירייה במהלך התקופות הרלוונטיות - טרם מינוי הכונס, בין מינוי הכונסת לחתימת עסקת המכר, ולאחר חתימת עסקת המכר. במסגרת זו חלוקים הצדדים על האבחנה בין חוב עבר לחוב, שהוא במעמד הוצאות כינוס, וכן על נפקות התנהלות העירייה בכל הנוגע לדרישות התשלום.

בב.        האחרת , שאלה בעלת מרכיב עובדתי, נוגעת למצבה של הדירה. עניין לנו בדירה אשר החייב, פושט הרגל, חילקה, בשלב בו החזיק בה עדיין ונהג בה מנהג בעלים, לשתי יחידות נפרדות. זאת, במהלך אשר חוקיותו מוטלת ביותר משמץ ספק. כיום, לאחר הדין והדברים שנערכו בין הצדדים במסגרת כתבי הטענות, מודה אף העירייה בכך שחלקה העיקרי של הדירה מצוי מזה שנים במצב שאינו מאפשר שימוש, קל וחומר שלא מגורי אדם . בין הצדדים נטושה מחלוקת מסוימת אודות חוות הדעת (אליה אתן דעתי בהמשך החלטתי זו), אולם דומה כי כיום אין עוד מחלוקת לגבי מצבו העגום של חלק זה של הדירה, המהווה למעלה מ-50% משטחה. עולה לכאורה, כי לשם הפיכת חלק זה מן הדירה לראוי למגורים (ואי לכך, אף "בשל" לחיובי ארנונה), ישנו צורך הן בתיקון יסודי ופינוי פסולת בניין, כאשר עסקינן בדירה המצויה בקומה ה-12, ויתכנו אף בעיות משפטיות הנוגעות למעשיו והתנהלותו של החייב.

הצדדים חלוקים, לעומת זאת, על החלק הנותר של הדירה - כ-64 מ"ר, אשר הופרד ככל הנראה על-ידי החייב בניסיון לשוות לו מראה של דירת מגורים. לטענת העירייה, עליה חולקת הכונסת באורח נחרץ, עסקינן ביחידה נפרדת שניתן וראוי לחייבה בארנונה.

2.      יוצא, כי בעוד השאלה הראשונה דנה במצבם המשפטי של החובות הנטענים כלפי העירייה, הרי השאלה השנייה עניינה עצם "זכות הקיום" העובדתית של החיוב בארנונה. אף כאן, קיימת חשיבות לשאלה, אימתי דרשה העירייה, אם בכלל, את תשלום הארנונה, ומה ניתן ללמוד מכך על אומד דעת הצדדים "בזמן אמת".

הוגשו תגובות הצדדים וכונס הנכסים הרשמי, ולאחר שכל הניסיונות להביא את הצדדים לידי פשרה לא נשאו פרי, ניתנת החלטתי זו.

3.      טרם אגש להכרעת המחלוקות לגופן, ראוי להעיר הערה מהותית בכל הנוגע להתנהלות העירייה לעניין חוות הדעת.

העירייה הביאה, בתגובתה הראשונה לבקשה, בניסיונה לטעון כי אין מחלוקת אודות מצבו של החלק המפוצל בדירה, עמוד אחד בלבד מתוך חוות-דעת מטעם הכונסת, הכולל הערה לפיה "החלק שפוצל לדירה נוספת, בנייתו הסתיימה בגימור מלא".

אלא מאי? מתגובתה של העירייה נשמטו חלקים אחרים של חוות-הדעת, מהם עולה תמונה עגומה למדי של מצב הנכס בכללותו.

זאת ועוד; נוכח העובדה כי העירייה מעולם לא הגישה חוות-דעת נגדית, ולמעשה לא העלתה כל טענה כנגד אמינותו של השמאי ותוכן חוות דעתו, אלא אף הסתמכה על חלקים ממנה לצרכיה, הרי שאין העירייה יכולה, בשלב מאוחר, לשנות טעמה ולהפיק תועלת מן הטענה כי "אין זו חוות-דעת מטעמה". התנהלות כזו הינה בעייתית הן מהותית והן ובעיקר דיונית, באשר יש בה כדי להרחיב את חזית המחלוקת בשלב מאוחר מאד של ההתדיינות, לאחר שכבר הוגשו כתבי הטענות והצדדים לא נדרשו אלא למספר הבהרות בעניינים אחרים, וזאת ביוזמת בית המשפט.

4.      יוצא, כי בנסיבות המקרה - ובעיקר נוכח העובדה כי העירייה עצמה הסתמכה למעשה על אותה חוות-דעת וביקשה לפרשה באורח ההולם את עמדתה, הרי שזו הפכה לחלק מן התשתית העובדתית ואין כל מקום לסרבל את הדיון ולפתוח מחדש נושא זה. כך, אף מכוח קל וחומר נוכח העובדה כי לב ליבה של המחלוקת נוגע למצב הדירה בשנים עברו, ובעיקר בתקופה הקודמת לעסקת המכר.

ייאמר כבר כאן; חוות-הדעת נראית על-פניה מאוזנת, וככזו אשר אינה "עושה הנחות" לאיש מן הצדדים.

מחד גיסא, היא מעירה את אותה הערה עליה נסמכת העירייה. קרי, כי אותו "חלק מחלוקת" בדירה, אשר פוצל למעשה למעין דירה נפרדת בעלת כניסה נפרדת, "הושלם בגימור מלא".

מאידך גיסא , הוא מתאר שורה של מפגעים קשים בדירה, אשר תיקונם דורש עבודה רבה, בחלקה תוך העזרות במנוף הרמה מיוחד. אדגיש, כי אין מדובר אך ורק בפינוי אשפה ופסולת בניין, אלא גם בהתקנת צנרת ותשתית . כמו כן, נוכח העובדה כי עסקינן בהפרדה לא חוקית שביצע פושט הרגל אשר יש להסירה, יש לבצע הריסת קיר; עבודות ריצוף והתקנת מתקנים סניטריים, ועוד כהנה וכהנה.